최근 몇 년 사이 전세사기 피해가 급증하면서 처음 전세 계약을 준비하는 분들의 불안감도 커지고 있습니다. 하지만 기본적인 절차와 주의사항만 잘 알고 있다면 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 오늘은 부동산 초보자도 이해할 수 있도록 전세 계약 시 꼭 확인해야 할 5가지 핵심 사항을 알려드릴게요.
목차 |
🔍 1. 등기부등본 확인은 무조건!
전세 계약 전 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본(등기사항전부증명서) 확인입니다. 이 서류는 인터넷(정부24, 대법원 등기소)에서 쉽게 발급 가능하며, 확인 포인트는 다음과 같습니다:
- 소유자가 계약 당사자인지 (임대인의 명의와 일치해야 함)
- 근저당권(담보대출)이 설정되어 있는지
- 전세보증금보다 선순위 채권이 많은지 여부
만약 집에 이미 설정된 대출금(근저당)이 많다면, 전세보증금이 후순위가 되어 나중에 돌려받지 못할 위험이 생깁니다. 전세사기의 대부분이 이 단계에서 방심하면서 시작되죠.
👤 2. 집주인 명의 확인 및 대리인 계약 시 주의
등기부등본으로 명의를 확인한 후, 실제 계약 상대방이 소유자인지 반드시 신분증과 대조해야 합니다. 만약 대리인이 계약을 한다면 공증된 위임장, 인감증명서, 위임내용 명시가 포함되어 있어야 법적 효력이 있습니다.
📌 계약자는 반드시 “실소유주” 또는 “위임장을 지닌 대리인”이어야 합니다.
예를 들어 부모 명의 집을 자녀가 계약하려면, 반드시 인감이 찍힌 위임장이 필요하고 그 위임장에는 “임대차 계약 일체를 위임한다”는 문구가 포함돼야 합니다.
📝 3. 전입신고 + 확정일자 = 전세금 보호의 핵심
전세 계약 후 가장 먼저 해야 할 일은 바로 전입신고와 확정일자 받기입니다. 이 두 가지를 완료해야만 “대항력”과 “우선변제권”이 발생하여 집주인이 파산하거나 경매에 넘어가도 일정한 보호를 받을 수 있습니다.
- 📍 전입신고: 주민센터 또는 정부24에서 즉시 가능
- 📍 확정일자: 계약서에 동사무소 도장만 받으면 완료
주의할 점은 입주 전에는 확정일자를 받아도 대항력이 발생하지 않으므로, 입주와 전입신고는 반드시 동시에 진행해야 한다는 점입니다.
📄 4. 계약서 작성 시 필수 항목
전세 계약서에는 아래 항목이 반드시 포함되어야 안전합니다:
- 임대인·임차인 이름 및 서명
- 전세금 총액, 계약금, 중도금, 잔금 날짜
- 전입일 및 계약 기간
- 전세보증보험 가입 여부
- 도배, 수리, 관리비 분담 등 특약 사항
계약서를 2부 이상 작성하고, 각자 서명 날인 후 원본 1부는 임차인이 보관하세요. 부동산 중개사에게만 맡기고 확인하지 않는 경우 피해가 생길 수 있습니다.
💳 5. 계약금 송금 시 계좌 명의 꼭 확인!
계약금이나 잔금을 입금할 때는 반드시 집주인 본인 명의 계좌로 입금해야 합니다. 다른 사람 계좌로 입금하게 되면, 추후 문제가 생겨도 “당사자 간 계약”이 아니었다고 해석될 수 있어 법적으로 보호받기 어려워집니다. 📌 이름 + 계좌번호 + 계약서 명의자를 반드시 3번 이상 확인한 후 송금하세요. 가장 기본적이지만, 실제 전세사기 피해자의 70% 이상이 이 부분에서 실수했다고 합니다.
✅ 마무리
전세 계약은 인생의 큰 선택 중 하나입니다. 단지 좋은 조건의 매물을 찾는 것이 아니라, 내 자산을 지키는 절차이자 공부라고 생각하세요. 복잡해 보일 수 있지만, 하나하나 체크하며 진행하면 누구나 안전하게 전세 계약을 할 수 있습니다. 오늘의 글이 당신의 첫 계약에 도움이 되길 바랍니다.
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